Договоры

В каком случае физическому лицу могут потребоваться услуги нотариуса? Важность нотариуса становится очевидной, когда возникает необходимость совершить сделку, которая в силу закона подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такая сделка будет считаться действительной и повлечет желаемые юридические последствия только в случае соблюдения требуемой нотариальной формы.

Законодательство Российской Федерации предусматривает, что нотариальная форма обязательна при заключении следующих договоров:

– договор купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ);

– договор дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество;

– договор мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество;

– договор ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ);

– договор залога (в случае, если он заключается в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, заключенному в нотариальной форме);

– договор аренды, договор найма помещения, являющегося долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;

– брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);

– соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ);

– договор об уступке требования, договор о переводе долга (в случае, если такое требование или долг возникли на основании договора, заключенного в нотариальной форме);

– договор купли-продажи или дарения доли (части доли) в обществе с ограниченной ответственностью.

Хочется обратить особое внимание на соглашение об уплате алиментов. В этом случае нотариальная форма данного соглашения не просто является гарантом того, что соблюдены все законные требования, предъявляемые к документам такого рода, а также соблюдены права и законные интересы плательщика и получателя алиментов, но нотариальное удостоверение соглашения дает ему силу исполнительного листа. С соглашением об уплате алиментов, заключенным в нотариальной форме, сторона может просто обратиться в исполнительные органы правосудия с требованием о понуждении плательщика к выплате алиментов.

Помимо обязательных требований наличия нотариальной формы сделки, установленных законодательством, сами стороны договора могут предусмотреть условие о том, чтобы заключаемый договор подлежал удостоверению у нотариуса.

При этом необходимо отметить, что договоры купли-продажи, дарения,  мены,  аренды недвижимого имущества не требуют обязательной нотариальной формы.

Исключение составляет отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Это новелла российского законодательства. С 02.06.2016 все договоры, направленные на отчуждение доли в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Данное новшество необходимо для того, чтобы в полной мере соблюсти процедуру передачи права собственности на долю.

При заключении договоров купли-продажи, дарения, мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество преимущественное право имеют остальные участники долевой собственности.Таким образом, перед тем как продать или подарить свою долю постороннему лицу, продавец должен известить о своем намерении остальных участников долевой собственности. И сделать это он должен в письменной форме, указав все условия предполагаемой сделки. Только после того, как остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли (также в письменной форме), или пройдет месяц с момента извещения иных участников, продавец может заключить договор купли продажи, дарения или мены с посторонним лицом.

В данном случае нотариус является свидетелем и гарантом того, что установленная законом процедура соблюдена, и все участники долевой собственности извещены о том, что доля в их собственности может перейти постороннему лицу, и сами участники долевой собственности этому не возражают. Такая процедура позволяет дополнительно гарантировать соблюдения интересов всех участников правоотношений.

Нотариальное удостоверение договоров необходимо, чтобы гарантировать, что условия заключаемого договора полностью выражают волю сторон сделки, и впоследствии не возникнут сомнения в трактовки тех или иных положений договора. Поэтому, зачастую, стороны добровольно включают условие о нотариальном удостоверении договора в сам договор.

Помимо этого, нотариус подтверждает действительность сделки, поскольку перед проставлением удостоверительной надписи, нотариус проверяет полномочия сторон на заключение договора, а именно их:

– правоспособность;

– дееспособность.

Так, лица до 14 лет не имеют права совершать сделки, требующие нотариального удостоверения. От их имени договор заключают их законные представители: родители, опекуны. Если лицо ограничено в дееспособности, то при заключении договора нотариус должен потребовать согласие на совершение сделки от попечителя лицас ограниченной дееспособностью. В случае, если лицо признано недееспособным по решению суда, от его имени договор заключает его опекун.

Также нотариус подтверждает соответствие условий договора действующему законодательству (ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Если условия договора противоречат требованиям закона, то такой договор можно будет оспорить в суде, что не позволит быстро и эффективно исполнить договор.

При рассмотрении и удостоверении договора нотариус убеждается, что сделка не является притворной или мнимой (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), что она действительно направлена на порождение юридических последствий, которые вытекают из условий договора. Если сделка оказывается мнимой, то есть стороны изначально не хотели исполнять условия договора, то тогда теряется смысл самого заключения договора. В таком случае сделка признается ничтожной. В случае притворности сделки, она прикрывает, по сути, собою другую сделку, которую намереваются осуществить стороны на других условиях. Заключение договора в следствии притворной сделки также поражает ничтожность этого договора, что влечет невозможность его исполнения.

Во всех случаях нотариус анализирует представленные сторонами договоры и выявляет все возможные случаи затруднения или невозможности последующего исполнения договора в следствии недействительности сделки.

Например, при рассмотрении договора дарения, нотариус подскажет какие условия необходимо включить в договор, чтобы не возникло проблем в будущем. Он попросит максимально подробно описать характеристики передаваемой в дар вещи, что позволит ее определить в случае спора. Также нотариус свидетельствует о добровольной воли дарителя, его дееспособности и вменяемости, о том, что сделка заключается на условиях разумности и законности.

Часто стороны прибегают к услугам нотариуса при заключении договора ипотеки. Несмотря на то, что законодательство не требует в обязательном порядке соблюдения нотариальной формы при заключении данного договора, стороны сами хотят себя обезопасить от юридических ошибок. Это понятно, поскольку основная роль нотариуса заключается в том, чтобы обеспечивать защиту гражданских прав, в том числе физических лиц.

При заключении договора ипотеки в сделке участвуют, в большинстве случаев, три стороны: покупатель (он же заемщик), банк и продавец недвижимости. В данных правоотношениях необходимо соблюсти права трех лиц с совершенно разными, а часто и противоположными, интересами. Роль нотариуса здесь становится важной. Анализируя договор, нотариус выявляет все подводные камни, которые казались незаметны покупателю. Тем самым это позволяет исключить риски «внезапного» повышения процентов по кредиту со стороны банка, или возможности обременения недвижимого имущества банком.

Для банка это также выгодно, поскольку после удостоверения у нотариуса, договор становится сложнее оспорить в суде, поэтому также уменьшается количество спорных случаев.

Кроме того, нотариус может оказать услугу подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также получения свидетельства о регистрации. Данная регистрация является обязательной, если меняется собственник недвижимого имущества, то есть если заключаются договоры купли-продажи, мены, дарения, ипотеки недвижимого имущества. Такая услуга позволит упростить процедуру оформления права на недвижимое имущество для покупателя.

В любом случае нотариус, удостоверяя совершение сделки, является дополнительным гарантом соблюдения законных прав и интересов сторон, исключает юридические риски признания сделки ничтожной или оспоримой, а также повышает правовую культуру гражданского оборота.